Possível falha na nova lei das rendas ameaça os contratos assinados pelos fundos imobiliáros antes de 28 de junho. Arrendatários podem denunciar contratos.

Uma lacuna na nova Lei das Rendas poderá levar os fundos de investimento imobiliário a perder os contratos de arrendamento, no regime vinculístico, celebrados antes da entrada em vigor da nova legislação. A Lei das Rendas que vigora desde 28 de Junho não prevê o que acontecerá aos contratos de médio e longo prazo, sendo que em caso de o arrendatário pretender abandonar o imóvel terá apenas que avisar o senhorio com 120 dias de antecedência. O Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) é omisso, o que poderá deixar os fundos imobiliários sem qualquer garantia de que os arrendatários permanecerão nos imóveis durante o prazo previsto, mesmo que tenham sido celebrados por 10 ou mais anos. Esta é uma questão que está para já a dividir os especialistas em matéria de rendas.

Segundo o advogado Manteigas Martins, os contratos vinculísticos obrigavam tanto o senhorio, como o inquilino, a cumprir o prazo estipulado inicialmente. No entanto, a nova lei vem agora dizer que esses contratos antigos se passam a reger pelas regras dos contratos de duração indeterminada. Contudo, enquanto que a nova Lei das Rendas proíbe o senhorio de pôr fim aos contratos celebrados, é omissa em relação à possibilidade de denúncia por parte do inquilino: “Se nada diz pode defender-se que o inquilino poderá cessar o contrato com apenas 120 dias de antecedência, apesar de ter sido celebrado por 10, 15 ou até 30 anos”, sublinha Manteigas Martins. Segundo o advogado, “só em circunstâncias muito excepcionais se poderá defender que o inquilino tenha que cumprir esse prazo que ficou estabelecido no contrato com base na figura do abuso de direito, porque com base no direito constituído, entendo que ele lhe pode pôr termo com 120 dias de antecedência”. Também o Professor de Direito da Faculdade de Direito de Lisboa, Januário da Costa Gomes, considera que o facto do arrendatário poder denunciar o contrato com um aviso de 120 dias “irá levantar alguma polémica”. Por isso mesmo, sublinha, “teremos que esperar pela jurisprudência”. O que implicará um recurso aos tribunais, que arrastará os litígios durante vários anos. Contactado o gabinete do secretário de Estado da Administração Local, Eduardo Cabrita, foi recusado qualquer comentário a esta lacuna da legislação.

Ao que o DE apurou, antes da entrada em vigor da nova lei, já se faziam intencionalmente alguns contratos vinculísticos por um prazo superior a 10 anos. Isto porque, muitas vezes, o senhorio comprava directamente o prédio para um determinado inquilino, ou fazia obras profundas para adaptá-lo às suas necessidades. Contudo, só o fazia porque tinha a certeza que o inquilino se iria manter no imóvel arrendado durante um prazo longo. No final de Outubro, o valor sob gestão dos fundos de investimento imobiliário atingiu os 9,02 mil milhões de euros, uma variação de 1,3% relativamente ao mês de Setembro, segundo os dados da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários. A Espírito Santo Activos Financeiros (ESAF) apresentava a maior quota de mercado, seguida pela Fundimo e da BPN Imofundos. Estas três sociedades geriam 41% do património imobiliário detido por fundos.

Fundos consideram que inquilinos estão vinculadosA Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP) considera que os inquilinos não podem pôr fim aos contratos não habitacionais, de duração indeterminada, celebrados antes da entrada em vigor da nova Lei das Rendas. Nos contratos de duração indeterminada, “se se interpretar que nestes não há fixação de prazo, os arrendatários devem cumprir um pré-aviso de 120 dias sobre a data em que pretendam a cessação. Já no que se refere aos “antigos contratos vinculísticos, em que há um prazo fixado que vincula senhorio e inquilino, a APFIPP considera que continuam a não poder ser denunciados antes do final do prazo contratualmente estipulado.

In Diário Económico